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Le immobiliari di costruzione risentono più delle altre imprese della crisi economica; tale circostanza ha generato una forte incremento degli immobili invenduti. Queste imprese devono inoltre tener conto del regime Iva previsto per le locazioni e le cessioni di fabbricati abitativi o strumentali all`esercizio delle attività economiche. L`articolo 10, numeri da 8 a 8ter del Dpr 633/72, prevede un regime generale d`esenzione, con alcune deroghe per l`imponibilità previste al ricorrere di determinate condizioni. I problemi derivanti dalla crisi dell`invenduto sono più seri per le imprese di costruzione. Infatti la cessione di fabbricati è considerata imponibile se viene effettuata entro il quarto anno dalla sua ultimazione; invece la vendita eseguita dopo tale termine risulta essere esente da Iva, ai sensi del numero 8bis dell`articolo 10 del Dpr Iva. Un fabbricato si considera ultimato nel momento in cui l`immobile è idoneo a espletare la sua funzione o è destinato al consumo. La circolare n. 12/E/2007 ha chiarito quindi che tale momento coincide la presentazione della dichiarazione di fine lavori da rendere in catasto (Dpr n. 380/01). Si considera ultimato anche il fabbricato per il quale non è stata ancora presentata la dichiarazione di fine lavori, se viene concesso in uso a terzi con appositi contratti. Il passaggio dal regime d`imponibilità al regime di esenzione nel settore immobiliare in virtù della vendita di un edificio dopo quattro anni dall`ultimazione comporta l`indetraibilità dell`Iva assolta nel periodo oltre che a due tipi di rettifiche della detrazione usufruita negli anni precedenti. Se il fabbricato viene ceduto successivamente a tale termine genera un`operazione esente Iva (articolo 10, numero 8bis del Dpr 633/72) e quindi si pone il problema della rettifica dell`imposta per i decimi mancanti. Ovviamente la cessione del fabbricato abitativo dopo il quarto anno genera l`indetraibilità dell`Iva sugli acquisti in rapporto all`ammontare delle operazioni esenti. La risoluzione 112/E/2008 ha, però, negato alle imprese di costruzione la possibilità di separare l`attività della cessione di abitazioni esente da quella di cessione di abitazioni imponibili, in quanto il codice attività è identico per entrambe le operazioni. Tale interpretazione penalizza ulteriormente le immobiliari di costruzione da quelle di locazione, che possono invece separare l`attività di locazione esente da quella di cessione d`immobili esenti. Ne consegue che maggiori sono le operazioni esenti e minore è la detraibilità dell`imposta. Un`altra conseguenza derivante dall`applicazione del pro rata riguarda il disposto del comma 4, dell`articolo 19bis2. Tale disposizione stabilisce che per i beni strumentali (gli immobili sono sempre considerati strumentali ai sensi del successivo comma 8) devono essere apportate delle rettifiche all`Iva detratta a essi relativa quando il pro rata, nei nove anni successivi dalla data di ultimazione o di acquisto, varia per un valore superiore a dieci punti percentuali. Per meglio comprendere l`intreccio delle disposizioni sopra richiamate (articoli 10, 19 e 19bis2 del Dpr 633/72) proviamo a formulare un esempio. Si prenda a riferimento un fabbricato ultimato il 30 luglio 2006 e ceduto dall`impresa il 30 settembre 2010. Tale cessione è considerata esente ai fini Iva. Se, ad esempio, la cessione esente rappresenta il 20% delle operazioni effettuate, l`impresa deve rendere indetraibile l`analoga percentuale di tutta l`Iva assolta sugli acquisti dell`anno. Inoltre occorre riversare all`Erario i 5 decimi dell`Iva detratta sulla costruzione. Infine, se nell`anno 2009 e precedenti la detrazione è risultata pari al 100%, occorre riversare il 2% dell`Iva detratta sugli immobili nei nove anni precedenti e il 4% dell`Iva detratta sui beni immobili negli anni precedenti. Una soluzione alternativa, ma non fatta propria dall`agenzia delle Entrate, è quella di riversare per la costruzione divenuta esente da Iva tutta l`Iva detratta cosicché tale cessione non genera pro rata né rettifica della detrazione.

Fonte: Il Sole 24Ore