La clausola sull'attestato di prestazione energetica nel contratto di locazione.
Edifici e unità immobiliari affittati ad un nuovo locatario vanno forniti di attestato di prestazione energetica (APE). Vediamo quali norme regolano questa clausola, spiegate da Michele Pizzullo, consulente legale Fimaa.
Contratto di locazione e attestato di prestazione energetica
Secondo il d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modifiche e integrazioni, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica anche al nuovo locatario all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Anche l’art. 12, comma 2, della Direttiva 2010/31/UE stabilisce che l’attestato deve essere mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario. Il che significa che la consegna va effettuata, al più tardi, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (o già al momento della accettazione della proposta di locazione).
Nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione (quindi di durata pari o superiore a 30 giorni, restando esclusi i contratti inferiori a 30 giorni conclusi con lo stesso locatore nell’arco dell’anno, come, ad esempio, nel caso di locazioni turistiche) è inserita apposita clausola con la quale “l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.”
Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto di locazione, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005). Nulla vieta, comunque, di procedere all’allegazione dell’APE anche laddove non previsto; in tale ipotesi, la registrazione del contratto assorbe anche la registrazione dell’APE e, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal locatore, non è dovuta alcuna imposta.
Attestato di prestazione energetica e annunci immobiliari
Atteso che la dotazione dell’APE costituisce, per legge, un obbligo preventivo del proprietario (ovvero, in caso di locazione, anche dell’usufruttuario), non troverebbe giustificazione alcuna, da parte dell’agente immobiliare, sostenere di non essere in grado di conoscere gli indici di prestazione energetica e, sulla base di tale inconsistente affermazione, giustificare l’indebito comportamento di riportare negli annunci pubblicitari indicazioni generiche (ad es.: APE in corso di rilascio) in violazione di norme imperative e spesso non rispondenti al vero. Attestato prestazione energetica nella locazione: sanzioni
In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro (art. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005).
In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà (art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005).
In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, come previsto dall’art. 6, comma 8, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro (art. 15, comma 8, d.lgs. 192/2005).
Il pagamento della sanzione amministrativa, di cui alla lettera d), non esenta comunque dall’obbligo di presentare al Ministero dello sviluppo economico la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
Contratto di locazione e attestato di prestazione energetica
Secondo il d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modifiche e integrazioni, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica anche al nuovo locatario all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Anche l’art. 12, comma 2, della Direttiva 2010/31/UE stabilisce che l’attestato deve essere mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario. Il che significa che la consegna va effettuata, al più tardi, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (o già al momento della accettazione della proposta di locazione).
Nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione (quindi di durata pari o superiore a 30 giorni, restando esclusi i contratti inferiori a 30 giorni conclusi con lo stesso locatore nell’arco dell’anno, come, ad esempio, nel caso di locazioni turistiche) è inserita apposita clausola con la quale “l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.”
Copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto di locazione, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005). Nulla vieta, comunque, di procedere all’allegazione dell’APE anche laddove non previsto; in tale ipotesi, la registrazione del contratto assorbe anche la registrazione dell’APE e, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal locatore, non è dovuta alcuna imposta.
Attestato di prestazione energetica e annunci immobiliari
Atteso che la dotazione dell’APE costituisce, per legge, un obbligo preventivo del proprietario (ovvero, in caso di locazione, anche dell’usufruttuario), non troverebbe giustificazione alcuna, da parte dell’agente immobiliare, sostenere di non essere in grado di conoscere gli indici di prestazione energetica e, sulla base di tale inconsistente affermazione, giustificare l’indebito comportamento di riportare negli annunci pubblicitari indicazioni generiche (ad es.: APE in corso di rilascio) in violazione di norme imperative e spesso non rispondenti al vero. Attestato prestazione energetica nella locazione: sanzioni
In caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro (art. 6, comma 2, d.lgs. 192/2005).
In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà (art. 6, comma 3, d.lgs. 192/2005).
In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, come previsto dall’art. 6, comma 8, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro (art. 15, comma 8, d.lgs. 192/2005).
Il pagamento della sanzione amministrativa, di cui alla lettera d), non esenta comunque dall’obbligo di presentare al Ministero dello sviluppo economico la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
