Paga l’Iva la cessione di terreno edificabile destinato a costruzione.
È la conclusione dei giudici comunitari chiamati a pronunziarsi su una complessa questione riguardante la compravendita di un terreno su cui insiste un edificio
La questione al centro della controversia prende le mosse da un contratto di compravendita di un terreno, ceduto da un Comune olandese, su cui insisteva un edificio e a fianco del quale si trovava un parcheggio pubblico lastricato. Le parti convenivano che il venditore dovesse provvedere alla demolizione dell’edificio esistente e alla rimozione del lastricato del parcheggio, per consentire alla parte acquirente di edificare a sua volta. La cessione del terreno si era perfezionata dopo che la parte alienante aveva adempiuto alla sua obbligazione di demolizione dell’edificio esistente e di rimozione dei detriti. Ma, a tale data, il parcheggio era ancora in uso, il lastricato non era ancora stato rimosso e la parte acquirente non aveva ancora ottenuto la licenza edilizia necessaria alla realizzazione del suo progetto.
La normativa nazionale dei Paesi Bassi
Secondo il diritto dei Paesi Bassi, in particolare, la cessione di un terreno edificabile è assoggettata a Iva, mentre la cessione di un terreno non edificato è esente da Iva e resta applicabile l’imposta sul trasferimento.
Si tratta della “alternatività Iva/Registro”, che connota anche l’ordinamento tributario italiano e che rappresenta un diretto corollario del generale principio fiscale che vieta la doppia imposizione. La parte acquirente qualificava l’operazione come soggetta a Iva, ritenendo che riguardasse un terreno edificabile. Di parere contrario si mostrava l’Amministrazione finanziaria olandese, che considerava detta cessione, in quanto riguardante un terreno non edificato, da assoggettare all’imposta sul trasferimento.
Di conseguenza, la parte compratrice riceveva un avviso di rettifica a titolo dell’imposta sul trasferimento, successivamente reclamato e poi impugnato dinanzi ai tribunali olandesi. La vertenza, con esiti sempre sfavorevoli alla parte acquirente, giungeva fino alla Corte di cassazione olandese.
La questione pregiudiziale
Il giudice del rinvio olandese si è rivolto alla Corte di Giustizia per chiedere se uno Stato membro può ritenere di esentare da Iva la cessione di un terreno non edificato, che risulta come tale dalla demolizione di edifici esistenti, anche quando i lavori siano stati eseguiti per consentire la realizzazione di nuove costruzioni sul terreno. In subordine chiarire quale sia la corretta interpretazione della nozione di “terreni non edificati e non destinati all’edificazione”.
La decisione della Corte
Gli eurogiudici ricordano che, secondo costante giurisprudenza, le esenzioni di cui all’articolo 135 della direttiva Iva, devono essere interpretate restrittivamente, poichè costituiscono deroghe ai principi generali sottesi all’Iva, sempre, però, salvaguardando il principio di neutralità fiscale relativo al sistema comune dell’imposta.
Secondo la norma richiamata, infatti, gli Stati membri esentano da Iva “le cessioni di fondi non edificati diverse dalle cessioni di terreni edificabili”. A sua volta, la nozione di “terreno edificabile” è connotata dalla direttiva (art. 12, paragrafi 1 e 3) nel senso che sono tali, i terreni, attrezzati o no, così definiti dagli Stati membri.
La normativa olandese recepisce le disposizioni della direttiva Iva e definisce “terreno edificabile” qualsiasi terreno non edificato sul quale sono eseguiti o sono stati eseguiti “lavori al fine di erigere nuove costruzioni”. La giurisprudenza nazionale non include in questi ultimi – tuttavia - i “lavori di demolizione”, anche se è accertato che essi sono stati realizzati al fine di erigere una nuova costruzione.
La Corte di giustizia ricorda che gli Stati membri, nel circoscrivere la nozione di “terreni edificabili”, sono tenuti a rispettare l’obiettivo perseguito dall’articolo 135, paragrafo 1, lettera k), della direttiva Iva, che mira ad esentare dall’imposta soltanto le cessioni di terreni non edificati e non destinati a supportare un fabbricato.
Per garantire il rispetto del principio della neutralità fiscale, è, secondo la Corte Ue, necessario che tutti i terreni non edificati destinati a supportare un fabbricato e, pertanto, destinati all’edificazione, rientrino in tale definizione nazionale.
Inoltre, continuano gli eurogiudici, la volontà dichiarata delle parti, sull’assoggettamento a Iva di un’operazione, deve essere presa in considerazione in sede di valutazione globale delle circostanze, purché essa sia comprovata da elementi oggettivi come lo stato di avanzamento dei lavori di trasformazione eseguiti dal venditore alla data di cessione oppure il completamento da parte del venditore, prima di detta data, dei lavori di demolizione realizzati per erigere una nuova costruzione, o, ancora, l’impegno del venditore a realizzare lavori di demolizione per realizzare una nuova costruzione.
Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di giustizia non è contestata la circostanza che, alla data della cessione, i lavori di demolizione dell’edificio siano stati realizzati o, riguardo al parcheggio, sarebbero stati realizzati, per realizzare una nuova costruzione. Da qui, la corretta applicazione dell’Iva, anziché dell’imposta sul trasferimento.
La conclusione
La Corte di giustizia ha stabilito che l’esenzione dell’Iva, prevista dalla direttiva Iva, non si applica all’operazione di cessione di un terreno non edificato. Come tale a seguito della demolizione dell’edificio che insisteva sullo stesso terreno, anche se, al momento della cessione, non erano stati realizzati sul terreno altri lavori. Ciò che importa, ricordano gli eurogiudici, è che, da una valutazione globale delle circostanze relative alla descritta operazione e prevalenti, inclusa la volontà delle parti, se supportata da elementi obiettivi, risulti che, alla data della cessione, il terreno era effettivamente destinato all’edificazione.
Fonte: sentenza 17 gennaio 2013, causa C-543/2011
La questione al centro della controversia prende le mosse da un contratto di compravendita di un terreno, ceduto da un Comune olandese, su cui insisteva un edificio e a fianco del quale si trovava un parcheggio pubblico lastricato. Le parti convenivano che il venditore dovesse provvedere alla demolizione dell’edificio esistente e alla rimozione del lastricato del parcheggio, per consentire alla parte acquirente di edificare a sua volta. La cessione del terreno si era perfezionata dopo che la parte alienante aveva adempiuto alla sua obbligazione di demolizione dell’edificio esistente e di rimozione dei detriti. Ma, a tale data, il parcheggio era ancora in uso, il lastricato non era ancora stato rimosso e la parte acquirente non aveva ancora ottenuto la licenza edilizia necessaria alla realizzazione del suo progetto.
La normativa nazionale dei Paesi Bassi
Secondo il diritto dei Paesi Bassi, in particolare, la cessione di un terreno edificabile è assoggettata a Iva, mentre la cessione di un terreno non edificato è esente da Iva e resta applicabile l’imposta sul trasferimento.
Si tratta della “alternatività Iva/Registro”, che connota anche l’ordinamento tributario italiano e che rappresenta un diretto corollario del generale principio fiscale che vieta la doppia imposizione. La parte acquirente qualificava l’operazione come soggetta a Iva, ritenendo che riguardasse un terreno edificabile. Di parere contrario si mostrava l’Amministrazione finanziaria olandese, che considerava detta cessione, in quanto riguardante un terreno non edificato, da assoggettare all’imposta sul trasferimento.
Di conseguenza, la parte compratrice riceveva un avviso di rettifica a titolo dell’imposta sul trasferimento, successivamente reclamato e poi impugnato dinanzi ai tribunali olandesi. La vertenza, con esiti sempre sfavorevoli alla parte acquirente, giungeva fino alla Corte di cassazione olandese.
La questione pregiudiziale
Il giudice del rinvio olandese si è rivolto alla Corte di Giustizia per chiedere se uno Stato membro può ritenere di esentare da Iva la cessione di un terreno non edificato, che risulta come tale dalla demolizione di edifici esistenti, anche quando i lavori siano stati eseguiti per consentire la realizzazione di nuove costruzioni sul terreno. In subordine chiarire quale sia la corretta interpretazione della nozione di “terreni non edificati e non destinati all’edificazione”.
La decisione della Corte
Gli eurogiudici ricordano che, secondo costante giurisprudenza, le esenzioni di cui all’articolo 135 della direttiva Iva, devono essere interpretate restrittivamente, poichè costituiscono deroghe ai principi generali sottesi all’Iva, sempre, però, salvaguardando il principio di neutralità fiscale relativo al sistema comune dell’imposta.
Secondo la norma richiamata, infatti, gli Stati membri esentano da Iva “le cessioni di fondi non edificati diverse dalle cessioni di terreni edificabili”. A sua volta, la nozione di “terreno edificabile” è connotata dalla direttiva (art. 12, paragrafi 1 e 3) nel senso che sono tali, i terreni, attrezzati o no, così definiti dagli Stati membri.
La normativa olandese recepisce le disposizioni della direttiva Iva e definisce “terreno edificabile” qualsiasi terreno non edificato sul quale sono eseguiti o sono stati eseguiti “lavori al fine di erigere nuove costruzioni”. La giurisprudenza nazionale non include in questi ultimi – tuttavia - i “lavori di demolizione”, anche se è accertato che essi sono stati realizzati al fine di erigere una nuova costruzione.
La Corte di giustizia ricorda che gli Stati membri, nel circoscrivere la nozione di “terreni edificabili”, sono tenuti a rispettare l’obiettivo perseguito dall’articolo 135, paragrafo 1, lettera k), della direttiva Iva, che mira ad esentare dall’imposta soltanto le cessioni di terreni non edificati e non destinati a supportare un fabbricato.
Per garantire il rispetto del principio della neutralità fiscale, è, secondo la Corte Ue, necessario che tutti i terreni non edificati destinati a supportare un fabbricato e, pertanto, destinati all’edificazione, rientrino in tale definizione nazionale.
Inoltre, continuano gli eurogiudici, la volontà dichiarata delle parti, sull’assoggettamento a Iva di un’operazione, deve essere presa in considerazione in sede di valutazione globale delle circostanze, purché essa sia comprovata da elementi oggettivi come lo stato di avanzamento dei lavori di trasformazione eseguiti dal venditore alla data di cessione oppure il completamento da parte del venditore, prima di detta data, dei lavori di demolizione realizzati per erigere una nuova costruzione, o, ancora, l’impegno del venditore a realizzare lavori di demolizione per realizzare una nuova costruzione.
Nel caso sottoposto al vaglio della Corte di giustizia non è contestata la circostanza che, alla data della cessione, i lavori di demolizione dell’edificio siano stati realizzati o, riguardo al parcheggio, sarebbero stati realizzati, per realizzare una nuova costruzione. Da qui, la corretta applicazione dell’Iva, anziché dell’imposta sul trasferimento.
La conclusione
La Corte di giustizia ha stabilito che l’esenzione dell’Iva, prevista dalla direttiva Iva, non si applica all’operazione di cessione di un terreno non edificato. Come tale a seguito della demolizione dell’edificio che insisteva sullo stesso terreno, anche se, al momento della cessione, non erano stati realizzati sul terreno altri lavori. Ciò che importa, ricordano gli eurogiudici, è che, da una valutazione globale delle circostanze relative alla descritta operazione e prevalenti, inclusa la volontà delle parti, se supportata da elementi obiettivi, risulti che, alla data della cessione, il terreno era effettivamente destinato all’edificazione.
Fonte: sentenza 17 gennaio 2013, causa C-543/2011
