News

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni ereditati e lottizzati, con la stipula della relativa convenzione che completa l'iter amministrativo di autorizzazione, devono essere calcolate considerando come costo di acquisto il valore normale dei terreni, risultante in perizia, riferito alla data in cui il Comune ha rilasciato il nulla osta. Il via libera dell'ente, infatti, segna l'inizio della lottizzazione per il calcolo delle plusvalenze, che concorrono, come redditi diversi, a formare il reddito complessivo del cedente nell'anno in cui è percepito il corrispettivo. Questo, in sintesi, il parere fornito dall'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 319/E del 24 luglio, in risposta all'interpello di alcuni proprietari di terreni lottizzati che, in procinto di venderli, vogliono sapere quale trattamento fiscale riservare alle plusvalenze derivanti dalla cessione e come calcolarle. Nel dettaglio, sia i proprietari che l'Agenzia si soffermano sul concetto di "lottizzazione di terreni", ponendo l'accento sull'importanza di circostanziare bene il "momento" in cui l'area cessa di essere qualificata semplicemente come "suscettibile di utilizzazione edificatoria" per convertirsi in "lottizzata". Il passaggio da terreno edificabile a lottizzato implica lo slittamento da un trattamento fiscale a un altro, più favorevole, nella fase di vendita dell'area. A tal proposito gli interpellanti ritengono che questo passaggio concettuale e giuridico non avvenga necessariamente con la realizzazione materiale delle opere per conseguire l'edificabilità dell'area, ma si compia già con il solo completamento dell'iter amministrativo di autorizzazione a realizzare gli interventi di lottizzazione. L'Agenzia è d'accordo con l'idea prospettata e chiarisce le ragioni per cui la cessione di terreni lottizzati riceve un trattamento Irpef più leggero rispetto alla vendita di aree edificabili. Per i terreni lottizzati, infatti, ai fini del calcolo della plusvalenza, si può assumere come costo di acquisto il valore dell'area al momento di inizio della lottizzazione, o al quinto anno precedente. Per le aree edificabili, invece, si deve assumere il costo di acquisto originario o il valore indicato nell'atto di successione o donazione. La ratio sta nel "maggior impegno economico e giuridico profuso da chi lottizza un terreno, in considerazione della complessità della vicenda lottizzatoria che implica anche attività di trasformazione urbanistica". A questo punto, ciò che conta è capire esattamente quando si compie questo slittamento concettuale dalla sfera dell'edificabilità a quella della lottizzazione. Per circoscrivere bene il momento da cui si inizia a parlare legittimamente di lotti, è determinante la data di stipula della convenzione tra il privato e il Comune. E' proprio il momento della firma della convenzione a completare il passaggio da area edificabile a lottizzata. A tal proposito, l'Agenzia richiama una pronuncia della Cassazione, secondo cui "la lottizzazione di un'area si completa e diviene perfetta" proprio con la stipula della convenzione che fissa gli oneri a carico del privato relativi all'urbanizzazione dell'area. Con la sua firma, si chiude l'iter amministrativo e il provvedimento di autorizzazione comunale diventa efficace. Ne deriva che, per determinare le plusvalenze sulla cessione dei lotti susseguente alla conclusione della convenzione di lottizzazione, i proprietari potranno considerare come costo d'acquisto il valore normale di terreni come risulta dalla perizia, riferito alla data in cui il Comune ha rilasciato il nulla osta, poiché questo è considerato l'inizio della lottizzazione. I criteri per determinare il valore normale in perizia sono fissati dal Tuir, all'articolo 9, comma 3. Ultime battute della risoluzione per chiarire che anche quei proprietari interpellanti che risiedono in Brasile dovranno dichiarare in Italia le plusvalenze derivanti dalla cessione dei terreni. L'Agenzia richiama infatti il disposto del Tuir (articolo 23, comma 1, lettera f) in cui è previsto che si considerano prodotti nel territorio dello Stato i redditi diversi derivanti da beni che si trovano nel territorio stesso.