Prima casa a tassazione ridotta: mini-guida.
Quando, sia nel linguaggio "corrente" che nel linguaggio specialistico, ci si riferisce alla agevolazione per l'acquisto della "prima casa", si utilizza un'espressione volutamente impropria, per ragioni di brevità (da parte di chi conosce questa materia), o fuorviante (da parte di chi non la conosce, come insegna l'esperienza quotidiana).
Infatti, con l'espressione "agevolazione per l'acquisto della prima casa", ci si riferisce al beneficio fiscale disposto dall'articolo 1, quinto periodo, Tariffa, parte prima (d'ora innanzi, TP1), allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131 (il Testo unico dell'imposta di registro, per gli atti soggetti a imposta di registro) e dal punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633 (per gli atti imponibili con l'imposta sul valore aggiunto) e cioè la riduzione al 3% dell'aliquota dell'imposta di registro (oltre al l'abbattimento alla misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale) e la riduzione al 4% dell'aliquota dell'imposta sul valore aggiunto (oltre all'abbattimento alla misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale), a condizione che ricorrano determinati presupposti (prescritti nella Nota II-bis all'articolo 1, TP1), e precisamente qualora:
a) si abbia un atto rientrante nel perimetro degli "atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso" oppure degli "atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse";
b) l'immobile oggetto di detto atto sia ubicato alternativamente:
- «nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza»; o, se diverso:
- nel comune in cui «in cui l'acquirente svolge la propria attività»; oppure:
- qualora si tratti di soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro», nel comune in cui «ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende»;
- qualora si tratti di «cittadino italiano emigrato all'estero» che acquisti la «prima casa sul territorio italiano», in qualsiasi comune nel territorio nazionale;
c) si tratti di un trasferimento a favore di una persona fisica;
d) l'acquirente rilasci, "nell'atto di acquisto", talune dichiarazioni, e precisamente:
- «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare»;
- «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ...».
e) oggetto dell'atto di acquisto sia un fabbricato dotato delle caratteristiche proprie delle "case di abitazione non di lusso".
Il comune
Dalle condizioni descritte nella tabella deriva che, ad esempio, chi sia proprietario di novantanove case, in ogni parte d'Italia, per averle, in ipotesi, ereditate, può comprare la centesima casa con l'agevolazione "prima casa", se essa sia ubicata in un comune diverso da quelli ove sono situate le altre novantanove case; e che, ad esempio, chi abbia la comproprietà (in ipotesi, per la quota in ragione di due terzi) di dieci case in un dato comune, sempre di provenienza ereditaria, può comprare nello stesso comune un'altra casa con l'agevolazione "prima casa".
In altri termini, è chiaro, a questo punto, che l'agevolazione "prima casa" non compete solo a chi compra una casa non avendone nessuna in proprietà o in comproprietà (qui si tratterebbe effettivamente dell'acquisto della "prima casa"); ma che essa bensì compete a tutti coloro che, pur avendo la proprietà o la comproprietà di (o la titolarità di altri diritti reali su) altre case, si trovino nella situazione di vantare tutti i presupposti sopra elencati.
Ciò che, tra l'altro, trova indiretta conferma nel fatto che l'espressione "prima casa" non è ovviamente mai utilizzata dal legislatore nella normativa che disciplina questa materia, e cioè nella predetta nota II-bis all'articolo 1, TP1 (che, come detto, reca i presupposti in presenza dei quali è disposta l'applicazione della tassazione agevolata dall'articolo 1, quinto periodo, TP1, per l'imposta di registro; e dal punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633, per l'imposta sul valore aggiunto), fatta eccezione per il passaggio in cui la norma in questione dispone la fruibilità dell'agevolazione per il «cittadino italiano emigrato all'estero» condizionandola al fatto che si tratti dell'acquisto, da parte di questi, della «prima casa sul territorio italiano» (qui l'espressione "prima casa" è invero utilizzata propriamente).
L'accesso alla proprietà
Dall'attuale formulazione normativa può, dunque, ricavarsi che la reale finalità dell'agevolazione non è (tanto e) solo quella di soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente ma, più in generale, quella di favorire l'accesso alla proprietà come modalità di utilizzo del risparmio.
Impostazione dalla quale, ad esempio, deriverebbe la mancanza di una previsione circa la necessità che, nella casa oggetto del l'acquisto agevolato, siano stabilite la residenza del l'acquirente o quella dei suoi familiari; oppure (con riguardo all'acquirente che in effetti stabilisca in detta casa la sua residenza) circa il mantenimento, per un periodo minimo, da parte dell'acquirente, della sua residenza nella casa acquistata.
Fonte: Il Sole 24Ore
Infatti, con l'espressione "agevolazione per l'acquisto della prima casa", ci si riferisce al beneficio fiscale disposto dall'articolo 1, quinto periodo, Tariffa, parte prima (d'ora innanzi, TP1), allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131 (il Testo unico dell'imposta di registro, per gli atti soggetti a imposta di registro) e dal punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633 (per gli atti imponibili con l'imposta sul valore aggiunto) e cioè la riduzione al 3% dell'aliquota dell'imposta di registro (oltre al l'abbattimento alla misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale) e la riduzione al 4% dell'aliquota dell'imposta sul valore aggiunto (oltre all'abbattimento alla misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale), a condizione che ricorrano determinati presupposti (prescritti nella Nota II-bis all'articolo 1, TP1), e precisamente qualora:
a) si abbia un atto rientrante nel perimetro degli "atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso" oppure degli "atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse";
b) l'immobile oggetto di detto atto sia ubicato alternativamente:
- «nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza»; o, se diverso:
- nel comune in cui «in cui l'acquirente svolge la propria attività»; oppure:
- qualora si tratti di soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro», nel comune in cui «ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende»;
- qualora si tratti di «cittadino italiano emigrato all'estero» che acquisti la «prima casa sul territorio italiano», in qualsiasi comune nel territorio nazionale;
c) si tratti di un trasferimento a favore di una persona fisica;
d) l'acquirente rilasci, "nell'atto di acquisto", talune dichiarazioni, e precisamente:
- «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare»;
- «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ...».
e) oggetto dell'atto di acquisto sia un fabbricato dotato delle caratteristiche proprie delle "case di abitazione non di lusso".
Il comune
Dalle condizioni descritte nella tabella deriva che, ad esempio, chi sia proprietario di novantanove case, in ogni parte d'Italia, per averle, in ipotesi, ereditate, può comprare la centesima casa con l'agevolazione "prima casa", se essa sia ubicata in un comune diverso da quelli ove sono situate le altre novantanove case; e che, ad esempio, chi abbia la comproprietà (in ipotesi, per la quota in ragione di due terzi) di dieci case in un dato comune, sempre di provenienza ereditaria, può comprare nello stesso comune un'altra casa con l'agevolazione "prima casa".
In altri termini, è chiaro, a questo punto, che l'agevolazione "prima casa" non compete solo a chi compra una casa non avendone nessuna in proprietà o in comproprietà (qui si tratterebbe effettivamente dell'acquisto della "prima casa"); ma che essa bensì compete a tutti coloro che, pur avendo la proprietà o la comproprietà di (o la titolarità di altri diritti reali su) altre case, si trovino nella situazione di vantare tutti i presupposti sopra elencati.
Ciò che, tra l'altro, trova indiretta conferma nel fatto che l'espressione "prima casa" non è ovviamente mai utilizzata dal legislatore nella normativa che disciplina questa materia, e cioè nella predetta nota II-bis all'articolo 1, TP1 (che, come detto, reca i presupposti in presenza dei quali è disposta l'applicazione della tassazione agevolata dall'articolo 1, quinto periodo, TP1, per l'imposta di registro; e dal punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633, per l'imposta sul valore aggiunto), fatta eccezione per il passaggio in cui la norma in questione dispone la fruibilità dell'agevolazione per il «cittadino italiano emigrato all'estero» condizionandola al fatto che si tratti dell'acquisto, da parte di questi, della «prima casa sul territorio italiano» (qui l'espressione "prima casa" è invero utilizzata propriamente).
L'accesso alla proprietà
Dall'attuale formulazione normativa può, dunque, ricavarsi che la reale finalità dell'agevolazione non è (tanto e) solo quella di soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente ma, più in generale, quella di favorire l'accesso alla proprietà come modalità di utilizzo del risparmio.
Impostazione dalla quale, ad esempio, deriverebbe la mancanza di una previsione circa la necessità che, nella casa oggetto del l'acquisto agevolato, siano stabilite la residenza del l'acquirente o quella dei suoi familiari; oppure (con riguardo all'acquirente che in effetti stabilisca in detta casa la sua residenza) circa il mantenimento, per un periodo minimo, da parte dell'acquirente, della sua residenza nella casa acquistata.
Fonte: Il Sole 24Ore
