Spese arretrate: paga l acquirente.
La lettera dell`amministratore che invita il nuovo condomino a saldare i debiti relativi al suo appartamento – somme che possono riferirsi anche all`annualità precedente l`acquisto – è, tra i primi approcci con la compagine condominiale, un classico che spesso riserva spiacevoli sorprese.
L`amministratore infatti non può agire contro il precedente proprietario che non ha saldato le spese: l`unico soggetto contro il quale l`amministratore può agire per l`emissione dello speciale decreto ingiuntivo `condominiale` è chi possiede l`immobile al momento della richiesta.
La specialità del decreto, come sottolinea il primo comma dell`articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, sta nella sua provvisoria esecutività. Si tratta di una procedura rapida che può portare al pignoramento nel termine di un mese e mezzo dal deposito del ricorso. Sempre la stessa norma appena citata, al secondo comma, precisa che il compratore di un`unità immobiliare in condominio è responsabile in solido con il venditore per i debiti che la riguardano, relativamente all`anno precedente e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. Questo anche se poi il compratore ha diritto di pretendere dal suo dante causa quanto è stato costretto a pagare, insomma a rivalersi verso di esso.
La lettura combinata di queste disposizioni ha portato a un`interpretazione univoca delle medesime. L`unico soggetto contro il quale poter chiedere il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali è l`attuale proprietario dell`unità immobiliare e se i debiti riguardano aspetti antecedenti la compravendita, il titolare dell`unità avrà il diritto di rivalersi sul suo predecessore (da ultimo Cassazione 23 luglio 2012 n. 12841). Per chi acquista, quindi, è impossibile sfuggire all`azione condominiale. È dunque consigliabile chiedere all`amministratore, in prossimità del rogito, una dichiarazione contenente l`indicazione precisa del debito (o magari la sua assenza). La ragione, al di là degli evidenti motivi di trasparenza, è semplice. S`è detto che il proprietario ha diritto di rivalersi sul suo dante causa per quanto da lui era dovuto ma non è mai stato versato: la dichiarazione agevola quest`azione. Nel caso della rivalsa, infatti, il problema può nascondersi proprio dietro l`esatta quantificazione della parte di debito riferibile al venditore.
Per quanto riguarda le spese condominiali deliberate e sostenute prima della cessione della porzione di piano nulla quaestio: il loro titolare è il venditore. Più complicata la risposta per quegli interventi che sono stati deliberati ma non ancora, anche solo in parte, eseguiti o per quelle spese ordinate dall`amministratore ma non deliberate (o ratificate) dall`assemblea. Sulla vicenda il quadro giurisprudenziale non è univoco. In alcuni casi s`è detto che il titolare di queste obbligazioni è il proprietario al momento della loro deliberazione, poiché è nel momento della decisione assembleare che deve considerarsi sorto l`obbligo contributivo (Cassazione 3 dicembre 2010 n. 24654). In altre occasioni è stato sostenuto il contrario, ossia che l`obbligo di contribuire alle spese non derivi dalla loro deliberazione ma dalla esecuzione, dato che è quello il momento in cui si verifica l`aumento di valore del bene su cui s`interviene, al quale si può contrapporre l`obbligo di contribuire alla relativa spesa (Cassazione 9 settembre 2008, n. 23345).
Una situazione di incertezza che non consente di tralasciare questo aspetto nell`ambito delle trattative di compravendita. Spesso, infatti, i lavori di manutenzione straordinaria deliberati e non eseguiti possono valere migliaia di euro. Le parti, quindi, nei loro rapporti interni (perché verso il condominio è sempre responsabile il proprietario attuale) possono decidere di porli a capo di uno o dell`altro. Ad esempio si può decidere che i lavori li paghi il compratore e che per ciò egli abbia diritto ad una riduzione del prezzo.
Fonte: Il Sole 24Ore
L`amministratore infatti non può agire contro il precedente proprietario che non ha saldato le spese: l`unico soggetto contro il quale l`amministratore può agire per l`emissione dello speciale decreto ingiuntivo `condominiale` è chi possiede l`immobile al momento della richiesta.
La specialità del decreto, come sottolinea il primo comma dell`articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, sta nella sua provvisoria esecutività. Si tratta di una procedura rapida che può portare al pignoramento nel termine di un mese e mezzo dal deposito del ricorso. Sempre la stessa norma appena citata, al secondo comma, precisa che il compratore di un`unità immobiliare in condominio è responsabile in solido con il venditore per i debiti che la riguardano, relativamente all`anno precedente e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. Questo anche se poi il compratore ha diritto di pretendere dal suo dante causa quanto è stato costretto a pagare, insomma a rivalersi verso di esso.
La lettura combinata di queste disposizioni ha portato a un`interpretazione univoca delle medesime. L`unico soggetto contro il quale poter chiedere il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali è l`attuale proprietario dell`unità immobiliare e se i debiti riguardano aspetti antecedenti la compravendita, il titolare dell`unità avrà il diritto di rivalersi sul suo predecessore (da ultimo Cassazione 23 luglio 2012 n. 12841). Per chi acquista, quindi, è impossibile sfuggire all`azione condominiale. È dunque consigliabile chiedere all`amministratore, in prossimità del rogito, una dichiarazione contenente l`indicazione precisa del debito (o magari la sua assenza). La ragione, al di là degli evidenti motivi di trasparenza, è semplice. S`è detto che il proprietario ha diritto di rivalersi sul suo dante causa per quanto da lui era dovuto ma non è mai stato versato: la dichiarazione agevola quest`azione. Nel caso della rivalsa, infatti, il problema può nascondersi proprio dietro l`esatta quantificazione della parte di debito riferibile al venditore.
Per quanto riguarda le spese condominiali deliberate e sostenute prima della cessione della porzione di piano nulla quaestio: il loro titolare è il venditore. Più complicata la risposta per quegli interventi che sono stati deliberati ma non ancora, anche solo in parte, eseguiti o per quelle spese ordinate dall`amministratore ma non deliberate (o ratificate) dall`assemblea. Sulla vicenda il quadro giurisprudenziale non è univoco. In alcuni casi s`è detto che il titolare di queste obbligazioni è il proprietario al momento della loro deliberazione, poiché è nel momento della decisione assembleare che deve considerarsi sorto l`obbligo contributivo (Cassazione 3 dicembre 2010 n. 24654). In altre occasioni è stato sostenuto il contrario, ossia che l`obbligo di contribuire alle spese non derivi dalla loro deliberazione ma dalla esecuzione, dato che è quello il momento in cui si verifica l`aumento di valore del bene su cui s`interviene, al quale si può contrapporre l`obbligo di contribuire alla relativa spesa (Cassazione 9 settembre 2008, n. 23345).
Una situazione di incertezza che non consente di tralasciare questo aspetto nell`ambito delle trattative di compravendita. Spesso, infatti, i lavori di manutenzione straordinaria deliberati e non eseguiti possono valere migliaia di euro. Le parti, quindi, nei loro rapporti interni (perché verso il condominio è sempre responsabile il proprietario attuale) possono decidere di porli a capo di uno o dell`altro. Ad esempio si può decidere che i lavori li paghi il compratore e che per ciò egli abbia diritto ad una riduzione del prezzo.
Fonte: Il Sole 24Ore
